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Vida después de la hipoteca

Cada vez son más las familias españolas que se enfrentan, no sólo a la perdida de sus viviendas, si no a permanecer endeudadas con el banco una vez desahuciadas. Éste nuevo drama, del que ya se está haciendo eco desde diversas organizaciones, exige un avance en la legislación hipotecaria que adecue la normativa actual a la nueva realidad socio económica.

La dación en pago y la tasación de la vivienda:
el origen del problema

El concepto de dación en pago se podría simplificar como el acto por el que el titular de la hipoteca, ante la imposibilidad de seguir haciendo frente a los pagos, entrega la vivienda para liberarse de la deuda.

La Ley Hipotecaria española, en su Art. 140, admite la posibilidad de que en la escritura de constitución de la hipoteca se pacte la dación en pago. Esto significa que, en aquellas hipotecas donde no se haya pactado de forma expresa (inmensa mayoría), la entrega de la vivienda no supone necesariamente la extinción de las responsabilidades de pago.

El problema surge cuando la entidad financiera tasa la vivienda en un precio determinado a la hora de conceder la hipoteca y, en momento posterior, ante la imposibilidad de hacer frente a los pagos y de cara a la subasta de la vivienda, realiza una nueva tasación en la que asigna un precio muy inferior. La diferencia entre ambas valoraciones (mas intereses y gastos) será lo que el banco reclame al, ahora desahuciado y endeudado, cliente.

¿Qué medidas se están tomando?

Unidas por el objetivo común, las Plataformas de Afectados por la Hipoteca (PAH) se han coordinado para lanzar una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) centrada en la dación en pago para que la devolución del inmueble salde la deuda con el banco.

Teniendo en cuenta el fuerte endeudamiento de los partidos políticos con las entidades bancarias - certificado por el Tribunal de Cuentas - no ha sorprendido el bloqueo de la citada ILP por parte de la mesa del Congreso, que no permitirá su tramitación hasta que no se hayan celebrado las elecciones generales del 20N.

El gobierno, por su parte, ha implementado la conocida como Moratoria ICO. Con una dotación de 6.000 millones de Euros, supone el aplazamiento de carácter temporal y parcial del 50% de la obligación de pago de determinadas cuotas hipotecarias hasta un máximo de 500 euros mensuales.

La Moratoria ICOha sido puesta en tela de juicio por las Plataformas de Afectados por la Hipoteca basándose en dos ideas principales:

En primer lugar consideran que al tratarse de un aplazamiento de pago, sólo se empeora la situación al continuar computándose los intereses
Del mismo modo, entienden que las restricciones de acceso a la Moratoria dejan fuera a aquellos más necesitados.
Pequeños progresos en la Dación en Pago

Al comienzo del año, la Audiencia Provincial de Navarra dio la razón a un cliente del BBV al que se le continuó reclamando el pago de la hipoteca una vez que su vivienda había sido embargada y subastada.

Hasta la fecha, jamás se había fallado en favor del deudor hipotecario en un caso de estas características. Admitir que la entrega de la vivienda ponga fin a la deuda hipotecaria se opone de forma diametral a la actual regulación bancaria y derecho hipotecario.

Es el Abuso de Derecho, recogido en el Artículo 7 del Código Civil, el que ha hecho posible que la Audiencia haya tomado medidas contra el ejercicio abusivo que las entidades financieras han hecho de determinados preceptos legales.

Aunque el Auto que ratifica la decisión del Juzgado de Primera Instancia de Estella no crea jurisprudencia, al menos sienta un importante precedente y abre una vía de actuación para todos aquellos afectados por sus hipotecas.

Expectativas de futuro

Dejar en manos de los órganos judiciales la solución del problema, otorgándoles como único arma la institución del Abuso de Derecho es insuficiente (si no temerario), haciéndose vital la aprobación de la Iniciativa Legislativa Popular relativa a la dación en pago.

Sólo a través de una modificación legislativa que permita la cancelación de las deudas mediante la entrega del bien hipotecado, se podrá poner fin a las nefastas consecuencias de la burbuja inmobiliaria. Hasta entonces, habrá que confiar en la valiente aplicación del artículo 7 del Código Civil por parte de nuestros jueces y magistrados. 

Si usted se encuentra en estas circunstancias, no dude en contactarnos tan pronto como tenga ocasión. En Contact Abogados disponemos de diversas firmas especializadas en Derecho Hipotecario capacitadas para aconsejarle y guiarle durante todo el Proceso.